Mutui residenziali, prosegue la buona crescita nel comparto italiano

Spinta (anche) dalle condizioni favorevoli del credito, negli ultimi mesi è proseguita a ritmi positivi la ripresa dei finanziamenti concessi alle famiglie per supportare le operazioni di acquisto delle abitazioni. Con i tassi di interesse ancora in zona minima storica (e peraltro in continua riduzione), più della metà delle erogazioni è oggi concessa a tasso di interesse fisso, con il chiaro intento dei mutuatari di “congelare” l’onerosità del proprio prodotto di credito, e tutelandolo dalla prossima ripresa dei tassi di riferimento, comunque prevista nel medio termine. E così, anche nel secondo trimestre dell’anno in corso, la dinamica dei flussi di mutui residenziali ha dato ulteriore slancio alla ripresa degli stock e il complesso dei prestiti alle famiglie è oggi giunto a segnare una crescita dell’1,5 per cento su base annua, con un ritmo che mancava da quattro esercizi a questa parte. Rimane comunque rilevante la quota determinata dalle rinegoziazioni di prestiti esistenti, seppur si rileva come l’incidenza di tali transazioni sul valore complessivo delle erogazioni sia stabile.

Cresce il trend dei nuovi finanziamenti

Nel corso del primo trimestre 2016 i nuovi contratti di finanziamento sono cresciuti del 45 per cento rispetto a quelli stipulati nello stesso periodo del 2015. Le rinegoziazioni di precedenti contratti stipulati sono invece rimaste pari al 23 per cento del totale delle erogazioni, con una quota che è pertanto in piena linea con i tre trimestri precedenti. Nel secondo trimestre 2016 la ripresa dei finanziamenti alle famiglie si è invece rafforzata ulteriormente: nel mese di maggio la crescita dello stock ha infatti accelerato a +1,5 per cento su base annua, con un identico livello confermato a giugno, e con balzo rispetto all’1,2 per cento di aprile.

Nel novero dei nuovi finanziamenti, è cresciuta con un buon ritmo la dinamica dei prestiti per l’acquisto di abitazioni, che continuano a registrare un forte aumento delle erogazioni, sebbene in relativo rallentamento, valutata la crescita a due cifre che è in atto da oltre due anni. Qualitativamente, continuano a rimanere in orbita di significatività le rinegoziazioni di prestiti esistenti e i finanziamenti a tasso di interesse fisso, spinti dal livello ai minimi storici dei tassi di interesse applicati, in particolare del tasso di interesse fisso, e dell’accresciuta concorrenza sul mercato dei mutui alle famiglie (che peraltro sta per arricchirsi di nuovi operatori, come Fineco). Le rinegoziazioni, dopo essere cresciute notevolmente nel 2015, sono rimaste elevate, risultando pari a quasi 2,5 miliardi di euro nel solo primo trimestre, per un livello più che doppio rispetto allo stesso periodo del precedente 2015. Contemporaneamente, è proseguita la crescita dei nuovi contratti, con 8,5 miliardi di euro erogati nel corso del primo trimestre 2016, il 45 per cento in più rispetto allo stesso periodo del 2015. Insomma, le rinegoziazioni di prestiti esistenti hanno conservato l’importanza che era stata raggiunta nel corso del 2015, con un fenomeno che sembra essersi stabilizzato in relazione al complesso delle operazioni del periodo.

Stabile la quota di surroghe e sostituzioni

Alla luce di quanto sopra, ricordiamo come nei primi mesi del 2016 la percentuale di surroghe e di sostituzioni sul totale delle erogazioni a medio/lungo termine per l’acquisto di abitazioni da parte di famiglie consumatrici è stata pari al 22,6 per cento, ben superiore al dato del primo trimestre 2015, ma sostanzialmente in linea con la media dei rimanenti tre trimestri dell’anno passato. In termini di stock, infine, nel corso del primo trimestre 2016 i prestiti rinegoziati sono arrivati a rappresentare il 12,3 per cento dei finanziamenti alle famiglie consumatrici per acquisto abitazioni, dal 7,9 per cento di un anno prima.

Ulteriormente, ricordiamo come secondo quanto affermano le statistiche armonizzate dell’eurozona, l’incidenza delle rinegoziazioni sarebbe rimasta elevata anche nel secondo trimestre dell’anno, pur con un trend che pare essere in attenuazione, con il 31,8 per cento in media nel periodo, rispetto al 33,1 per cento dei primi tre mesi del 2016. Il dato di giugno è intanto sceso al 29,8 per cento, per la prima volta sotto il 30 per cento da settembre 2015 ad oggi.

Cresce l’importanza delle operazioni a tasso fisso

Chiudiamo infine con un breve focus sul tasso fisso, che – spinto anche dal fenomeno delle rinegoziazioni – si conferma sempre più preferito dagli utenti italiani: da più di un anno a questa parte il tasso fisso è in grado di assorbire più della metà delle erogazioni complessive, toccando il 53 per cento nel mese di maggio, con una quota che è in linea con la media dei tre mesi precedenti, sebbene un po’ più ristretta rispetto al 56 per cento di gennaio e al 57 per cento della seconda parte del 2015.

Una scelta, quella del tasso fisso, legata anche alla riduzione del differenziale e alla flessione dei tassi sui nuovi prestiti alle famiglie per acquisto abitazioni. Nell’arco del secondo trimestre, infatti, il tasso di interesse medio sulle erogazioni ha perso 13 basis points attestandosi a giugno al 2,20 per cento. Lo stesso ritmo ha caratterizzato la discesa del tasso variabile, che si è ridotto di 4 basis points al mese fino all’1,80 per cento di giugno. Più marcata è stata la discesa del tasso fisso, che ha raggiunto un nuovo minimo storico di 2,51 punti percentuali, con un calo di 14 basis points nell’arco del trimestre di cui la metà nell’ultimo mese.

Tornando al differenziale, di cui poco fa abbiamo fatto un breve cenno, un dossier condotto da Intesa Sanpaolo sottolinea come il gap tra tasso fisso e tasso variabile, dopo essersi assestato a 74 punti base in media nei tre mesi marzo-maggio, è tornato a ridursi a giugno, a 71 punti base. Nel corso degli ultimi due anni il differenziale si è così dimezzato (era di 150 punti base a metà 2014). Anche i tassi applicati alle rinegoziazioni hanno registrato ulteriori riduzioni, riallineandosi a quelli dei mutui a tasso fisso.

Esperto di trading e finanza, mi dedico alla stesura di articoli accurati e informativi, con l'obiettivo di fornire approfondimenti e conoscenze utili per orientarsi nel complesso universo degli investimenti.

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